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文丨云潭终于等来的“救命钱”，让“香港四大家族”之一郑氏家族旗下的新世界发展有了喘息的时机。在华人商界，叱咤风云的郑裕彤家族，横跨地产、珠宝、基建、金融等多个领域，然而这个庞大的商业帝国，在后代的肆意折腾下，正上演着“富不过三代”的港剧大戏。新世界发展虽实现了债务延期，但公司基本面并未完全好转，此次借新还旧，可能只是将危机延后。当雪崩时，没有一片雪花是无辜的。城门失火，殃及池鱼。新世界地产板块如果未来信誉崩塌，连带也会殃及金融旗舰周大福人寿等业务的发展。地产业务点燃的导火索，还没有完全扑灭。【危机只是延后】一份再融资公告，让深陷泥潭的新世界发展得到了喘息的机会。6月30日，新世界发展发布公告，集团成功和银行等债权人签订了新的再融资协议，对现有部分债务进行了再融资，规模达到882亿港元。▲来源：新世界发展公告而整整一个月前，这家香港“地产天王”突然宣布旗下4只永续债将延期派发利息，涉及利息为7720万美元，4只永续债券本金合计34亿美元。原定派息日期分别为6月9日、6月10日、6月16日及6月22日，公司称已通知债权人，本次利息将延至下一个分派日进行派发。▲来源：新世界发展公告这也是新世界发展成立以来首次出现无法付息的情况。一时间，资本市场风声鹤唳。6月2日开盘后，公司股价一度跌超10%。目前，其市值已从巅峰期的1330多亿港元，暴跌至仅剩144亿港元，1200亿港元市值灰飞烟灭。造成新世界如今窘境的罪魁祸首，是三代继承者的致命误判。自2017年，郑裕彤长孙郑志刚担任公司话事人后，新世界由过去的稳健经营变为激进扩张。2019年以近百亿，斩获杭州一宗地块，刷新当年杭州土地成交总价新高纪录，用于建造旗下第八个K11购物中心；2022年，房地产行情急转直下，新世界却逆势而动，继续举债拿地。尤其是，郑志刚钟爱的K11开始在全国大举扩张。不同于传统商业中心，K11将艺术、人文、自然三大元素融于一体，打造出所谓的全球首个“文化零售”模式。但实践证明，该模式叫好不叫座，表面光鲜，但却不接地气。界面新闻曾报道，有知情人士指出：“K11在内地的所有商场加起来的销售额，可能还抵不过一个万象城。”狂飙之后，新世界发展债务状况进一步恶化。2024财年，公司业绩如同遭遇一记重锤，收入357.82亿港元，同比减少34%，归母净利润巨亏194.62亿港元，2025财年中报依旧亏损66亿港元。这是新世界发展20个财年以来首次连续亏损，三代接班人将家族核心产业带入深渊。巨额投资之后，创收微薄，新世界发展深陷泥潭。郑志刚打破港资房企稳健的作风，违背负债率低于30%的“低杠杆”传统，危机愈演愈烈。▲来源：新世界发展2024财报截至2024年底，新世界发展总负债2109.26亿港元，债务净额1246.3亿港元，一年内需偿债322亿港元，但在手现金（包括银行存款及限制性存款）只有218.58亿港元，不足以覆盖短期债务。净负债比率57.5%，如果计入永续债后的净负债率将超过惊人的70%，远远高于恒基兆业（17%）、长实地产（30%）及新鸿基地产（40%）。一番逆天操作后，去年9月，郑志刚请辞行政总裁，退居幕后，当起了网红博主。如今，黄少媚被委以重任，她的核心任务就是带领新世界发展渡过难关。在其治下，新世界发展一方面启动再贷款计划，一方面，盘活资产，计划在2025年财年（截至今年6月30日）要实现260亿港元的资金回血。然而，在地产周期底部，资产价格处于历史低位，新世界发展为拯救危局，只能低价割肉。此次882亿港元再融资，比预期多7亿港元，其中最早需要偿还的日期为2028年6月30日。也就是说，此次再融资，只不过是一种借新还旧，试图用时间换空间，拖延债务爆发时间的缓兵之计。但延期不等于危机解除，悬在新世界发展头顶的雷并没有摘除。节流之外，最重要的是开源，但如今的形势十分严峻，2025财年中期财报中，K11商场销售额按年下跌13%，当期合约销售结构中，大湾区和长三角两大核心地区均在下滑。销售额是房企未来的粮草，销售规模下滑，未来的利润和营收也会相应萎缩。而且，新世界发展在三代执掌后，在地产最后黄昏购入的项目，也存在资产跌价的风险。纵横商场八十余载，郑氏家族这一次的危机仍然存在。【连锁效应】经过多年发展，郑裕彤家族产业已经形成一个巨大的产融舰队，覆盖地产（新世界发展）、珠宝首饰（周大福珠宝）、建筑保险（周大福创建）、酒店（瑰丽酒店集团）、零售（新世界百货）以及透过周大福控股的其他多元化业务。目前看，地产危机仍存，零售业务萎缩、周大福创建业绩稳健，周大福珠宝在金价上行期间表现良好。然而，随着新世界发展债务危机爆发，如同往池水里投下一颗巨石，激起的涟漪会一波波向外扩散。危机产生的连锁反应也在所难免。为缓解财务压力，郑氏家族开启内部资产腾挪。主要思路就是用经营良好的业务反哺地产，通过周大福及旗下公司补血新世界发展。地产业务每况日下，新世界发展俨然一个吸血怪兽。2023年6月，新世界发展将周大福人寿的母公司新创建集团（0659.HK），出售给周大福控股，回笼现金218亿港元；去年又将启德体育园75%股权以4.17亿港元转让给周大福集团，以14.4亿元将天得发展30%股权转手给周大福企业。这种拆东墙补西墙的做法，无疑对珠宝及保险等板块造成拖累。倘若新世界发展未来发展难有好转，其他板块将再次承受不利影响。▲来源：周大福创建财报在周大福的盘子里，除了珠宝主业外，保险是一笔不错的资产。2024年，周大福人寿贡献营收19.89亿，经营利润6.14亿港元，同比增长49%。2024年底，周大福人寿的资本偿付充足率为266%，高于监管最低要求的100%。然而，如果未来新世界发展债务危机最终爆发，也会连带对周大福相关企业的信誉造成影响。将新创建集团私有化并装入周大福体系内，虽然已经设立了一层防火墙。而且，周大福人寿的运营尚未出现直接影响，但保险公司的经营很大程度上取决于公众的信任，任何风吹草动，或者负面新闻，都有可能引发保单持有人或潜在购买者的担忧，进而影响整体的业务进展。▲来源：周大福创建财报根据财报，2024年，周大福人寿的年化保费总额下跌26%至15.47亿港元，新业务价值下降22%，主要由于上一年内地游客消费提前释放所致，而大陆旅客为其保费的贡献率高达57%。曾几何时，地产系人寿公司暴雷的案例比比皆是。受恒大地产业务影响，恒大人寿步履维艰；宝能崩塌后，姚振华被禁入保险业十年，集团资金链断裂，前海人寿风波不断；百年人寿不惜自揭露家丑，指控百亿资金输血万达系，导致公司两年未能披露年报；因母公司泰禾集团债务违约，泰禾人寿也出现关联债券投资亏损，导致偿付能力不足；前贵州首富罗玉平旗下中融人寿因踩雷宝能、海航，已经资不抵债。诸多惨痛案例在前，周大福人寿恐怕也很难摆脱这种连锁效应。况且，大陆游客对其业绩占比接近六成，而如此多的负面案例频繁发生，对舆论造成的影响仍未消散。投保人也会愈发倾向于大型央国企，或诸如平安这样的超大型金融集团。就目前的情形来看，周大福人寿要想独善其身，并不容易。免责声明本文涉及有关上市公司的内容，为作者依据上市公司根据其法定义务公开披露的信息（包括但不限于临时公告、定期报告和官方互动平台等）作出的个人分析与判断；文中的信息或意见不构成任何投资或其他商业建议，市值观察不对因采纳本文而产生的任何行动承担任何责任。

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